昆明楼市冷热两重天
撰文：昆明楼市首席购房顾问 文锋，微信：wenfeng005
无可否认，7月份的新政，对市场的影响是明显的，从开发商拿证到定价再到开盘成交，新房市场已经有明显的降温迹象，这整体符合了“遏制房价上涨”的势头，但殊不知，新房冷却之时，却是二手房热胀之际。
根据昆明市住房和城乡建设局日前发布《2018年7月份商品房预售许可证公示》显示，7月份昆明共审核发放商品房预售许可证13个，总面积为429962.92平方米，仅为去年同期一半。与上月份申报29个预售证128万的供应量相比，狂减三分之二，超过了六成。
不仅是新房的供应缩减，市场难现日光盘。根据7月份开盘的9个楼盘中，有一半以上去化率不及50%。还有部分楼盘被约谈，据公众号《昆明规划建设》报道，华润悦府和红星天铂两项目因乱收费被官渡区住房和城乡建设局约谈。
而在网签网备环节，也因种种原因无法实现。比如河畔俊园，据楼粉通过市长热线反馈，该项目土地抵押五月份到期一直未处理；有一些因为无预售证的，还有一些是无法通过备案价格的。
土地方面，根据国土资源局的信息显示，7月份昆明土地成交377亩，这是今年以来继5月份出让土地246亩收入11亿后，成交量处于第二低的月份。
| 时间 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 |
| 面积 (亩) | 111 | 863 | 1220 | 754 | 246 | 1369 | 377 |
| 金额 (亿元) | 35.37 | 16.79 | 37.5 | 78 | 11 | 54.81 | 14.43 |
2018年1月至7月份昆明市场土地成交情况
昆明的还不够夸张，杭州在8月第一周土拍，对比之前地王价格，都打了七折，一夜之间地价回到二年前！业内人士表示，地价的大幅降温，必然会影响到未来房价，也必然会改变市场对未来的预期，一旦买方对预期降低，楼市的走低态势不可避免。
新房的冷与热，相信开发商心里也有数了。
我在之前的《》《限购满月，昆明楼市还好吗？》和《最近很膨胀》文章里多次提及调控会挤压部分新房投资客辗转到二手房市场。
7月份新增预售面积锐减的情况下，政策在一定程度上也挤压一部分消费客群往二手房市场靠拢，而这个过程就是二手房市场价值重新梳理的过程，为此，价格不断上扬的态势是比较明显，直接导致新房与二手房之间的价差越来越小。
先看两个小视频：
https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=w1346oxl0ex&width=500&height=375&auto=0
视频中是昆明二环内某一个小区，90平三房，中介挂出价格105万，当天来了20多组客户看房，最后房东吓傻眼，直接加价到115万全款成交。还有一个小区位于昆明北站隧道口，一套100平米的120万挂牌价，看房的人挤满了整个屋子，房东一看这阵势直接不卖了。
二手房的热度，远高于我们的想象。
根据国家统计局的数据，2018年上半年，昆明的二手房同比涨幅每月基本都超过10%，而6月份的环比上涨1.9%，达到了阶段性高位。
也就是说，7月份的政策调控确实能很好在新房板块“抑制房价上涨”，但对二手房是比较难监管的。所以前面也提到了，新房的调控在很大程度上是引导资金进入二手房领域。
2018年上半年昆明二手房涨幅情况
从中国房价行情网监测的数据整理发现，今年1月份至7月份，基本都处于上涨状态，在7月份属于全面普涨阶段。其中，五华区、官渡区和西山区均属于持续上涨的态势，呈贡在今年3月份和5月份均突破5个百分点，6月份接近7%的涨幅，可见呈贡因新房供给不足，造成二手房的活跃度之高。
| 时间 | 2018年昆明5大行政区域二手房房价环比涨幅情况 | ||||
| 五华 | 盘龙 | 官渡 | 西山 | 呈贡 | |
| 1月 | -0.31% | 0.19% | 0.81% | 2.94% | 0.12% |
| 2月 | 3.44% | -0.99% | 1.91% | 0.13% | -3.45% |
| 3月 | 2.67% | 1.84% | 3.22% | 1.24% | 5.53% |
| 4月 | 1.44% | 4.01% | 2.14% | 1.46% | 1.98% |
| 5月 | 1.91% | 4.10% | 6.98% | 3.21% | 3.01% |
| 6月 | 2.45% | -0.42% | 0.61% | 2.88% | 6.91% |
| 7月 | 3.85% | 4.32% | 2.91% | 4.48% | 3.26% |
2018年昆明5大行政区域二手房房价环比涨幅情况
7月31日的中央政治局会议分析研究经济工作：坚决遏制房价上涨。最近住建部加码地方主体责任，楼市调控不力坚决问责。
即使房价不涨，房产也依然是最好的资产保值方式。
基于房价不涨的情况下，昆明下半年的走势会怎么样呢？仅是个人预测：
首先，由于新房价格由于网签备案的管理，价格会略有涨幅，但由于6%的限涨要求，新房价格在未来一段时间内变动不会太大，但二手房会成为最好的补涨点。简单说，就是上半年是新房涨，下半年二手房涨，从现在到年底期间，新房二手房的价差会越来越小。
其次、相比全国诸多城市之下，昆明的房地产市场政策依然宽松，投资客进入持币找项目阶段，而改善需求更注重产品本身，首次置业者结合价格看配套。从这个角度上看，由于新房产品溢价空间受控，很难有较大成交量的突破，可以预见，跑量是开发商接下里最需要考虑的问题，而大户型产品，由于目标客群的特殊性，在未来的销售去化周期会拉长。
最后，8月1日的入学报名季，诸多新房项目如北市区融城昆明湖、新时代广场等楼盘由于学校划片问题再次印证了学区房的价值，在目前房产和教育未能脱钩的状态下，名校划片的二手房小区其价值不容小觑，也是价值高于新房最大的保障。
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